Bienes afectables - Inmueble que excede el valor máximo - Comienzo de la afectación

Bienes afectables - Inmueble que excede el valor máximo - Comienzo de la afectación

C. Civ. y Com. Rosario, sala 1ª, 22/04/2004 - López Sauqué, Tomás.


2ª INSTANCIA.- Rosario, abril 22 de 2004.- Considerando: 1. Que mediante disposición registral conjunta 23/96 el monto máximo admitido para constituir bien de familia ascendería a $ 123.688,35, surgiendo de autos (fs. 6, 20 y 21) que el avalúo fiscal del inmueble en cuestión alcanzaría a un total de $ 165.443,89 (por terreno $ 1174,09 y por lo edificado $ 164.269,80), con lo cual se configura el desajuste numérico que motiva el rechazo de la inscripción por parte del director del registro general.


2. Que el escribano Tomás López Sauqué interpone, con fecha 25/6/2003 (fs. 5 y vta.), recurso de reconsideración, contra la resolución 94/2003 del Registro General, y recurso de apelación con fecha 14/7/2003 compareciendo ante este tribunal el Sr. Jorge A. Viano, por intermedio de su apoderada (fs. 28), agraviándose el impugnante del pronunciamiento administrativo fundando, sobre la base de citas legales y jurisprudenciales (antecedentes de esta sala) que el inmueble a inscribir como bien de familia constituye el asiento del hogar conyugal y desea proteger a su grupo familiar compuesto por su esposa y sus cuatro hijos menores de edad. Manifiesta que la ley nacional estableció la noción de "valor que no exceda las necesidades básicas" pero no lo tasó numéricamente, que las valuaciones fiscales son frecuentemente imprecisas y desactualizadas y no tienen en cuenta desvalorizaciones ni depreciaciones puntuales y generalmente se limitan a multiplicar periódicamente viejas tasaciones por índices uniformes, estableciendo así la frontera por la cual no debe traspasar la afectación como bien de familia de un inmueble.


3. Esta sala, antes de ahora, ha tenido oportunidad de expresar que "...el art. 14 ley 14394 posibilita a toda persona la constitución de un bien de familia de un inmueble cuyo valor no exceda las necesidades del sustento y vivienda de la familia, según normas que se establecerán reglamentariamente. La provincia de Santa Fe ha establecido un sistema de avalúos fiscales máximos presumiendo que los inmuebles que los sobrepasen no excedan esas necesidades de sustento y vivienda. Si la valuación fiscal es mayor al máximo estipulado no juega la apuntada presunción, pero ello no impide que se constituya en bien de familia, debiendo evaluarse, en tal supuesto, las circunstancias del caso" (acuerdos 14-92, causa "Barsean", Juris 135-451; 133-95, causa "Boero"; 178-95, causa "Moressi"; 239-98, causa "Vázquez" y 228-99, causa "Furno Sola", entre otros).


4. Del acta de constatación de fs. 38 y vta. practicada en el domicilio del Sr. Jorge A. Viano se verifica que el inmueble se trata de una casa de familia, ubicada en zona suburbana, manifestando la atendiente que es zona rural con pocas viviendas alrededor. La casa está construida en ladrillos vistos con techos de chapas y cielorraso de madera. Consta de cuatro dormitorios, tres baños instalados, un comedor diario, cocina, living, lavadero externo, depósito y además cochera abierta. En la parte posterior del terreno se encuentran construidas alrededor de diez caniles destinados a la cría de perros, actividad que la atendiente desarrolla como hobbie. El inmueble está ocupado por el Sr. Jorge A. Viano, su esposa María C. Candamil, sus hijos Ariel M. Viano (veinte años), Cristian D. Viano (diecinueve años), M. L. y M. P. V., mellizas de quince años de edad y que, además viven, casi en forma permanente, por razones de salud y de edad, los padres de María C. Candamil, llamados Hilda Trillo y Alberto Candamil; quedando acreditado que atento el grupo familiar conviviente, no hace exceder las necesidades de sustento y vivienda de la familia. Tampoco se constatan comodidades superabundantes o innecesarias e incompatibles con la protección impetrada.


5. En síntesis, no obra en autos elemento de juicio del cual pueda desprenderse la existencia, en el inmueble, de lujo incompatible con los fines que sustentan la consagración del bien de familia (ver Guastavino, "Derecho de Familia Patrimonial-Bien de Familia", t. 2, 1985, p. 116, n. 361) ni tampoco se advierte que las dependencias del inmueble excedan las necesidades habitacionales del núcleo familiar conviviente (arg. art. 34 cit.). Así, pues, el referido valor máximo autorizado ha de ser aplicado con la debida equidad, interpretando que, si bien el avalúo del inmueble de autos lo excedería, su afectación como bien de familia no desnaturaliza la filosofía jurídica que inspira dicho instituto.


6. Que los interesados, mediante su apoderada, solicitan, mediante escrito cargo n. 92 del 12/2/2004 -fs. 45-, a modo de ampliación, que se disponga la inscripción retroactiva de la constitución del bien de familia a la fecha de presentación ante el Registro General de la Propiedad de Rosario, en caso de resultar favorable la apelación interpuesta.


La afectación del inmueble al régimen del bien de familia debe tenerse por operada desde el momento en que así fue solicitada por el interesado, y no a partir de aquel en que la Dirección General de Inmuebles practicó el asiento sobre el folio real correspondiente (Corte Sup., "Carrizo, José A. incidente de levantamiento de embargo en autos: Rodríguez, Armando v. Carrizo, José A." , AyS 138-177); en consecuencia, conforme criterio de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, corresponde admitir la retroactividad planteada por los recurrentes, a partir del 2/5/2003, fecha ésta de la presentación 336722 de la escritura 68 por ante el Registro General de Propiedades, sección Rosario (ver constancia de fs. 3, 6 y 7).


Por ello, la sala 1ª, integrada, de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial; resuelve: declarar procedente el recurso de apelación interpuesto, revocar la resolución 94 del 15/8/2003 del director general del Registro General de Rosario y, en consecuencia, autorizar la inscripción como bien de familia del inmueble de autos cuyo dominio consta inscripto en matrícula 17-4785 departamento General López, con retroactividad a la fecha de presentación ante el Registro General de la Propiedad, conforme se indica en el punto 6 de los considerandos. Regúlanse los honorarios profesionales de la Dra. Silvina L. Salvalaggio por los trabajos realizados en autos en la suma de $ ... Insértese, hacer saber, con noticia a caja forense y, previo cumplimiento con los aportes de ley, ofíciese (expte. 405/2003).- Ricardo A. Silvestri.- Jorge A. Elena.- María del C. Álvarez.


La Dra. Álvarez dijo:


Que habiendo tomado conocimiento de los autos y advirtiendo la existencia de dos votos totalmente concordantes invoca la aplicabilidad al caso de lo dispuesto por el art. 26 ley 10160, absteniéndose de emitir opinión.