COMPRAVENTA

Boleto de compraventa- Efectos respecto del comprador - Cumplimiento de los requisitos del art. 1185 bis CCiv. - Oponibilidad al acreedor embargante en juicio ejecutivo

Sup. Corte Bs. As., 03/08/1993 - González Escandon, Irenio del Carmen s/tercería de dominio en Banco Oddone S.A. v. Graetz, Rodolfo y otra - Ac. 47.709

JA 1993-IV-391.


La Plata, agosto 3 de 1993.- ¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?


El Dr. Mercader dijo:


1. La Cámara revocó la sentencia que había hecho lugar a la tercería deducida por considerar en primer lugar que el art. 1185 bis CCiv. constituye una norma muy especial que se circunscribe a tutelar el derecho del comprador de buena fe por boleto de compraventa en el caso de concurso o quiebra del vendedor, pero que la ley no transforma el derecho del titular del boleto en un título de dominio oponible erga omnes.


Entendió luego que el texto adicionado al art. 2355 Ccit. no altera ni modifica disposición alguna en punto al dominio y, finalmente, que el nuevo art. 2505 no solamente reafirma el sistema mantenido del código, en punto a la adquisición y transmisión sino que introduce la exigencia de la inscripción del acto en el registro público correspondiente para que sea oponible a terceros, de modo que el incidentista, aun admitiendo que sea un poseedor legítimo en los términos del art. 2355 , no es propietario, calidad que únicamente se adquiere con los recaudos establecidos por los arts. 557 , 1184 inc. 1 y 2505 CCiv. y no siéndolo carece de legitimación para invocar tal calidad y reclamar que se le reconozca un dominio que nunca adquirió.


2. A mi juicio el recurso debe prosperar.


Es cierto que, tratándose de inmuebles, conforme a la ley civil, el dominio sólo se adquiere -en el caso de tradición traslativa- mediando escritura pública, tradición e inscripción (arts. 577 , 1184 inc. 1, 1185 , 2505 , 2524 , 2601 , 2602 , 2603 y 2609 CCiv.), habiéndose juzgado que el boleto de compraventa no basta por sí solo para transferir el dominio irrevocable al comprador (A y S serie 8a., t. VII, p. 444; 1972-I-526; 1973-I-672). El adquirente por boleto sólo es titular de una pretensión personal que no excede el marco de los derechos creditorios y carece de relevancia como negocio modificatorio de situaciones reales preexistentes (A y S 1966-III-1142; DJBA 117-409).


De ello se deriva que no procede la tercería de dominio fundada en un boleto de compraventa, aun cuando exista pago total del precio y buena fe en la posesión del comprador, sin que la reforma de 1968 haya alterado esta conclusión (A y S 1973-I-672).


Pero tiene decidido en reiteradas oportunidades este tribunal que si bien el art. 1185 bis CCiv. se refiere -como principio- al caso de concurso o quiebra del vendedor, autorizando a oponer el boleto al conjunto de acreedores que conforman la masa, no se advierte razón alguna que impida que lo mismo pueda ocurrir frente al acreedor embargante en un proceso ejecutivo.


El concurso o quiebra del deudor conforma un supuesto de ejecución colectiva y el proceso ejecutivo -en este caso- constituye un supuesto de ejecución individual.


En el primer caso, se sustrae de la prenda común de sus acreedores que constituye el patrimonio del concursado un bien inmueble (art. 1185 bis CCiv.). Idéntica situación acontece en el segundo. No existe una razón de fondo que permita divergirlos.


Las mismas razones tuitivas y éticas que llevaron a la incorporación de este precepto deben observarse y atenderse para extender su aplicación al presente caso (doct. art. 16 CCiv.) pues -en sustancia- la misma naturaleza de la cuestión impone esta conclusión y no es razón suficiente para excluir de la tutela la circunstancia de que la norma no se haya referido explícitamente al caso de autos, desde que éste debe entendérselo implícitamente incorporado en la télesis del precepto (del voto del Dr. Negri que, por haberme adherido a él, en su parte pertinente reproduzco; causa Ac. 33.251, "Penas", A y S 1986-II-123).


El amparo que confiere el art. 1185 bis resulta así oponible al acreedor embargante en tanto queden acreditados los extremos de la norma y el crédito del comprador sea anterior al del embargante.


Conságrase así un mejor derecho a ser pagado con preferencia al embargante (art. 97 párr. 1 in fine CPCC.) y ese pago debe ser entendido en el concepto dado por el art. 725 CCiv. (causas Ac. 36.838, sent. del 11/12/1986; Ac. 37.368, sent. del 29/3/1988; Ac. 40.500, sent. del 7/7/1989; Ac. 44.882, sent. del 9/2/1993).


En 1a. instancia con el boleto de compraventa protocolizado se tuvo por acreditado el pago íntegro del precio y se otorgó fecha cierta a dicho instrumento precisamente por su protocolización. Ambos extremos no fueron objeto de agravio por el apelante por lo que deben reputarse firmes tales conclusiones (art. 260 CPCC.).


La buena fe del adquirente, que debe presumirse, no ha sido cuestionada.


Reunidos de ese modo, respecto del comprador, los requisitos exigidos por la norma, es que la queja, como anticipara, debe ser atendida.


Si lo que dejo expuesto es compartido, deberá casarse la sentencia impugnada y mantenerse la de 1a. instancia (art. 289 CPCC.).


Las costas, por los mismos fundamentos expuestos en aquel pronunciamiento, deben ser impuestas por su orden en todas las instancias.


Con tal alcance, voto por la afirmativa.


Los Dres. Vivanco, Laborde, Negri y Pisano, por los fundamentos expuestos por el Dr. Mercader, votaron también por la afirmativa.


Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, haciéndose lugar al recurso extraordinario interpuesto, se casa la sentencia impugnada, dejándose firme la de 1a. instancia. Costas por su orden (art. 289 CPCC.).


El depósito previo efectuado se restituirá al interesado.- Miguel A. Mercader.- Antonino C. Vivanco.- Elías H. Laborde.- Héctor Negri.- Alberto O. Pisano (Sec.: Adolfo A. Bravo Almonacid).