HIPOTECA

Objeto - Accesorios - Planta industrial

C. Apels. Concepción del Uruguay, sala Civ. y Com., 22/05/1997 - Caputo S.A.I.C.F. v. Ferreri Ganadera S.A.

JA 1998-II-401.


2ª INSTANCIA.- Concepción del Uruguay, mayo 22 de 1997.- Considerando: 1. Recurso de apelación en subsidio interpuesto contra la resolución de f. 202 vta.


Que la cuestión relacionada con la extensión del plazo fijado para la evaluación del informe pericial -en el hipotético caso de que se considerare apelable al no ser aplicable la ley 24522 (1)- se ha tornado abstracta y corresponde que así se lo declare.


2. Recursos contra el auto de fs. 208/209


1) Al haberse controvertido si determinadas cosas se encuentran comprendidas o no en la hipoteca ejecutada, tras expresarse que "el inmueble en cuestión fue desde tiempo atrás un establecimiento frigorífico (ex CAP Yuquerí)" (y que) "en esas condiciones fue enajenado a Ferreri Ganadera y continúa a la fecha" (y) "en oportunidad de la compraventa celebrada a favor de la fallida se pactó, precisamente, el gravamen hipotecario en garantía de satisfacción de pago del precio", en el pronunciamiento en revisión se considera que dichas circunstancias "adquiriendo trascendencia para decidir cuando nos encontramos con bienes respecto de los cuales no se advierte una definición categórica" no es definitoria a los efectos perseguidos, con base en doctrina y jurisprudencia recopilada en Salas, "Código Civil anotado", art. 3110 y pese a que conforme Peña Guzmán, "Reales", t. 3, p. 322 y ss. n. 1770, debe reconocerse que a la palabra accesorios debe dársele un sentido más amplio.


Razón por la cual se resuelve: a) incluir, con la conformidad de la Sindicatura "las cosas individualizadas en el informe del auxiliar (fs. 192/202) con los números: 10 (una mesada de cemento); 12 (una cámara frigorífica para achuras); 14 (una playa de oreo); 18 (un palco para inspección veterinaria); 21 (dos palcos de hierro); 22 (una sala de noqueo) y 31 (una balanza para pesar animales)" y contra la oposición del funcionario concursal, "las cosas individualizadas con los números: 1 (un tablero eléctrico); 2 (un compresor para aire comprimido); 3 (dos compresores de frío marca VMC); 4 (un depósito de amoníaco); 5 (una torre de enfriamiento de amoníaco); 6 (una planta de tratamiento de agua) y 7 (una caldera marca Fimaco Argentina)" y b) excluir las numeradas: "8 (una hachadora de cabezas); 9 (una lavadora de lenguas); 11 (una balanza marca Fegibal); 15 (una balanza electrónica Toledo); 16 (una balanza marca Bianchetti); 17 (ocho piletas con esterilizador); 19 (una sierra de media res); 20 (una sierra corta pecho n. 461 A); 23 (un motor eléctrico para desagote de sangre); 25 (una caldera a leña que no funciona) y 32 (una sala de decomiso con digestor)" (sic. f. 208 vta.), las que según el Perito Ingeniero designado en autos, resultan de inmediato o fácilmente separables.


Lo que provoca la apelación de la Sindicatura y del acreedor hipotecario, quienes propician la revocación de lo decidido, al mantener sus respectivas posiciones.


2) Como acertadamente lo viene expresando el acreedor hipotecario desde las primeras manifestaciones que efectuara a partir de f. 148 y vta. y fs. 151/153 vta., la cuestión debe definirse partiendo de la base de que están comprendidas en el concepto de accesorios, las cosas que son inmuebles por destino y que cuando integran una planta industrial deben ser reputadas inmuebles por dicha razón.


Confrontar Borda, "Derechos reales", 3ª ed., Ed. Perrot, 1984, t. II, n. 1114, p. 237 y ss. que expresa: "...Consideramos que cuando las maquinarias integran una planta industrial, debe reputárselas inmuebles por destino; es verdad que el inmueble podría ser utilizado para otra industria, pero ello no quita que mientras estén adheridas al inmueble, sirven al destino de éste, lo integran como accesorios y, por consiguiente deben quedar comprendidos en la hipoteca...". Remitiéndose en la nota Argañaráz en Salvat, t. 4, n. 2224, nota 102, a Fernández, "Tratado de la hipoteca", t. 1, n. 471, Cammarota, "Tratado de la hipoteca", n. 237 a.


En el mismo sentido Garrido-Andorno ("Código Civil anotado", art. 3110 , p. 369 y ss.), en una breve reseña que considero prudente transcribir a los efectos de pasar revista a las distintas opiniones existentes, expresa: "...Extensión de la hipoteca constituida sobre un inmueble. Accesorios. El art. 3110 en una enumeración suficientemente extensa contempla los diversos supuestos respecto de los cuales puede extenderse la hipoteca. Así dice en su primera parte que: 'La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos al principal...'. Dice Salvat que en la palabra accesorios están comprendidos los siguientes casos de accesión: 1) Cosas muebles convertidas en inmuebles por accesión física vgr.: cañerías de gas o aguas corrientes de una casa; instalaciones eléctricas, etc. (art. 2315 CC.); 2) las cosas muebles convertidas en inmuebles por accesión moral, esto es, las cosas que se colocan en un inmueble para su explotación, uso o comodidad, máquinas o útiles destinados a la explotación agrícola ganadera de un campo; los muebles que constituyen el ajuar de una casa (art. 2316 CC.) ('Derechos reales', IV, n. 2223). Por el contrario, Lafaille entiende que en el presente art. 3110 CC. , sólo figuran los derivados de una 'accesión física' (arts. 2315 y 2331 /2332), en la inteligencia de que si hubieran sido retirados por el dueño, se aplicarían los preceptos de los arts. 3157 y ss. Mas este autor excluye a los denominados por la ley y la doctrina francesa 'inmuebles por su destino' (art. 2316) ('Derechos reales', III, n. 1692). En efecto, conforme aparece concebido, el art. 3110 se plantea el problema respecto de los accesorios que no están adheridos al inmueble y por lo tanto, aquellas cosas que con arreglo al art. 2316: 'se encuentran puestas intencionalmente... por el propietario del fundo, sin estarlo físicamente'. A los efectos de una mejor comprensión de este problema de la 'accesión moral' resulta de interés referirnos al enjundioso trabajo del Dr. Alsina Atienza titulado 'La hipoteca y su extensión a los accesorios por destino' publicado en JA 1948-III-661. Comienza diciendo este autor que la extensión de la hipoteca a los accesorios morales constituye una de las consecuencias más clásicas del accesorium cedit principali, regla secular que expresamente adoptaba Mackeldey, fuente del art. 2328 CC., al referirse a las cosas accesorias y que debe considerarse implícita en todo ordenamiento jurídico, salvo disposición clara en contrario. A ello cabe agregar que nuestro Código Civil consagró la 'ficción de inmovilización', tomándola del francés y que en virtud de la misma los accesorios morales 'son inmuebles por accesión' (art. 2316). Es decir que se identifican jurídicamente con el fundo y deben caer bajo los derechos reales que lo afectan. Alsina Atienza, luego de objetar la posición de Lafaille, quien toma la expresión 'unidos' en su acepción de adhesión corporal, dice que la expresión 'unir' según la Real Academia es no sólo 'juntar', sino también 'acercar una cosa a otra' para que formen un conjunto o concurran a un mismo objeto o fin. Y justamente esto es lo que supone la definición de los accesorios por destino nuestro art. 2316 CC. A juicio de este autor el término 'unidos' de Vélez Sarsfield viene evidentemente del attachés del art. 542 del Código de Napoleón, referido allí a los animales de cultivo. El jurista francés Boileux en su comentario al Código Civil francés dice que la palabra attachés se entiende aquí como una unión moral. También García Goyena, citado por Vélez Sarsfield en la nota, incluía expresamente a los accesorios por destino (art. 1800). Frente a ello nos permitimos disentir con el maestro Lafaille y creemos que resulta razonable sostener que el art. 3110 CC. argentino quiso extender la hipoteca también a los accesorios por destino. Contribuye a robustecer esta interpretación la posterior sanción de la ley de prenda agraria 9644 del 30/9/14 (2) en cuanto permite al propietario de un fundo constituir prenda sobre los accesorios por destino del mismo, pero si está hipotecado exige la conformidad del acreedor hipotecario (art. 3, 2ª parte). Este requisito se insertó por iniciativa del diputado Gallo quien se basó en que la hipoteca se extiende a los accesorios por destino, por lo que en consecuencia el dueño de la finca no puede desafectarlos ni prendarlos sin el consentimiento del acreedor. El Congreso ha dado pues la interpretación correcta del presente art. 3110 CC. La jurisprudencia relativa al art. 3110 siguió esta misma interpretación en líneas generales. De cualquier modo resulta de interés recordar lo puntualizado en el aludido trabajo en cuanto la destinación emergente del art. 3110, requiere las exigencias siguientes: a) Debe ser 'en el interés del fundo' y no 'de la persona'; b) Debe ser estable. No se requiere tanto como 'perpetuidad', bastando la permanencia. En esto están de acuerdo Planiol y Ripert y Colin y Capitant; c) Debe ser pública. A ello tiende la 'adecuada relación especial' exigida por el Código alemán y la jurisprudencia francesa recordada por Josserand y Colin y Capitant, y d) Debe emanar del dueño de la cosa afectada al servicio o explotación del fundo o de persona con derecho de disponer de la misma y cuyo derecho no esté limitado por otros preexistentes, a los que no podría perjudicar (privilegios, reservas de dominio, etc.). Es la condición que suelen mencionar los códigos más modernos, como por ejemplo el italiano de 1942, el Código Civil suizo y el Código del Japón. Los hermanos Mazeaud sostienen que en el conflicto que puede plantearse entre los derechos del acreedor hipotecario sobre los inmuebles por destino y los privilegios del vendedor de muebles, la jurisprudencia se ha orientado (interpretando el art. 2095 Cód. Napoleón) dando primacía a aquél ('Lecons de Droit Civil', t. III, Premier volume, Suretés, Publicité fonciére, París, 1968, p. 219). Reputamos de interés asimismo tener presente que el Anteproyecto de Código Civil de 1954, siguiendo los lineamientos del Proyecto de 1936, ha propiciado la siguiente fórmula en su art. 1711: 'la hipoteca se extiende a todos los accesorios del inmueble...'. Se trata, como se ve, de una fórmula sencilla que no incluye el requisito de la 'unión' del art. 3110 del Código vigente que originaría inconvenientes en su interpretación...".


Opinión que comparte Cammarota en "Tratado de Derecho hipotecario", Cía. Argentina de Editores S.R.L. Ltda., ed. 30/4/42, ps. 247/248, "...podrá coincidir o no con la actividad y/o industria de su propietario. Mas no debe ser subjetiva, propia de él, sino que su dedicación sea inseparable de una explotación susceptible de ser desarrollada, o explotada por cualquier titular del dominio. Quien sobre la base de un préstamo hipotecario hace construir un teatro o un cinematógrafo o un garage, podrá ser un empresario teatral o cinematográfico o explotar este último; absurdo sería alegar que por tratarse de una industria personal del deudor, las instalaciones (butacas, telones, estanques, cañerías, etc., respectivamente) refiérense a situaciones subjetivas y por ende no son accesorios del objeto hipotecado. En el caso, la garantía es expresión de un conjunto de valores (suelo y edificio), que con sus accesorios (vgr., los indicados) forman su integridad, sin que para su cabal determinación influya la industria personal del dueño. Prácticamente es imposible concebir el inmueble sin sus naturales incorporaciones, pues su disociación significaría tanto como alterar su propio destino, despojarlo de accesorios sin los cuales el objeto de la hipoteca previsto en el acto constitutivo tendría una alteración sustancial y sufriría una perniciosa transformación cuando el acreedor lo ejecuta para satisfacer su crédito. Las modalidades de cada discrepancia aconsejarán los mejores pronunciamientos. No pretendemos dejar las directivas legales, ya expuestas, sino contemplar la realidad de un conjunto de valores accesorios cuya desintegración despojará al objeto hipotecado de su característica inmobiliaria; probablemente sin ellos sea difícil una adecuada valoración del inmueble, en razón de ser esenciales para el destino a que se le dedica. De este concepto, más que de la convención entre partes, nace el deber jurídico del deudor de respetar los accesorios que forman parte integrante de la garantía (n. 35), para que el acreedor eventualmente haga extensivos sus derechos sobre los mismos...". "...Desde luego que como accesorios no han de concretarse únicamente a los que sin ellos no se concebiría la cosa; ilógico sería pensar en punto a los enumerados en el párrafo anterior que estuviese desprovista, aunque en los títulos que se mencionen, o momentáneamente estuvieren separados: régimen puro de las obligaciones de dar cosas ciertas (art. 575), las instalaciones que sirven de complemento al inmueble, lógicamente, son su parte integrante, como podrá serlo cualquier accesorio que no se separe de él sin la destrucción del edificio. Porque están en su estructura, o anidados en forma tal que su separación significaría un serio detrimento a la cosa hipotecada. Cuestión de derecho en esencia, pero también de hecho a resolver con arreglo a las circunstancias propias de cada caso. Pero el criterio prevalente será la necesidad de impedir daños irremediables al pretenderse destruir la unidad del inmueble. Para nosotros lo que supone el acreedor o el pacto que establezca una mayor extensión de la garantía en sí carece de importancia y no es decisiva si el régimen legal no la autoriza, en el caso de justificarse por la índole de la cosa hipotecada, cuyas instalaciones son esenciales para la adecuada explotación del inmueble y que resultan indispensables para que pueda brindar el destino a que se le dedica; habría una suerte de afectación industrial o comercial de la cosa, que razonablemente no es dable desvincular o disociar sin destruirse la unidad inmobiliaria..." (conf. Cammarota, Antonio, "Tratado de Derecho hipotecario", ed. 30/11/42, ps. 249/250).


A lo que cabría agregar que si las partes hubieran querido excluir determinadas cosas, debieron haberlo pactado expresamente (conf. arts. 19 y 1197 CC., Salvat- Argañaraz, "Derecho Civil argentino", t. IV, p. 59).


Y que si algunas cosas hubieran podido ser objeto de prenda con registro -es decir de otro derecho real de análoga jerarquía, como lo postula hipotéticamente la sindicatura- el conflicto entre ambos acreedores -es decir el hipotecario y el prendario- también se podría haber solucionado según el principio prior témpore potior jure (conf. Highton, Elena I., "Casas y demás edificios industrializados. ¿Prenda o hipoteca?", LL 1979-B-988). Es decir sin dar primacía al acreedor hipotecario, como lo sostuvieran los hermanos Mazeaud, citados en Garrido-Andorno.


Pero en ningún caso caben dudas de que si el edificio tiene un destino industrial, las máquinas indispensables para su explotación -como son todas las descriptas para el faenamiento de animales, en nuestro caso específico- están comprendidas en la hipoteca y si se permitiera al propietario disponer de ellas, el inmueble quedaría incompleto y dado que el caso encuadra en el art. 2316 y no en el 2322, ambos del Código Civil, "porque la explotación tiene en vista determinadas características y accesorios y no la profesión del propietario" (conf. Fernández-Gómez Leo, "Tratado teórico-práctico de Derecho Comercial", Ed. Depalma, 1992, t. III-C, p. 356, con citas doctrinarias y jurisprudenciales de casos referidos a bodegas, usinas, molinos harineros, cinematógrafos, etc.).


Por lo hasta aquí expresado, resulta suficiente para decidir la cuestión conforme a lo solicitado por el acreedor hipotecario, sin necesidad de pronunciarse sobre la apertura a prueba del proceso y la agregación de documentos en la alzada, improcedentes en el recurso en relación por vía de principio y sin necesidad de que el tribunal con el objeto de esclarecer la verdad disponga medidas para mejor proveer, dando oportuna intervención a las partes.


Pues no se necesita ser un experto en la materia para apreciar que todas las cosas objeto de la cuestión, constituyen accesorios de un frigorífico instalado, como lo pone de resalto el acreedor hipotecario al detallar prolijamente las funciones que cumplen en un establecimiento de dicha naturaleza (conf. fs. 204/205 vta.).


Resultando innecesario determinar si existían o no al momento en que se constituyó la hipoteca, que se extiende a los accesorios en función de su destino y también a las mejoras sobrevinientes (art. 3110 CC. ; Garrido-Andorno, ob. cit., p. 371 y vta.).


3. Que si bien al contestar agravios el acreedor hipotecario solicita la imposición de costas a la sindicatura, no hizo lo propio al expresarlos y tampoco controvierte al a quo cuando al considerar a la cuestión como dudosa de derecho, las impone en el orden causado.


Por lo demás, la cuestión debatida ofrece un marco sujeto a apreciación judicial, es opinable y pudo llevar al funcionario a creerse con derecho a litigar. Como lo ha decidido esta sala in re "Cedrés v. Calot" del 31/8/82, publicado en LL 1983-D-129.


Lo que conlleva a decidir que las de la alzada también corran por su orden.


3. Recurso de honorarios


La regulación de f. 183 vta. es atacada por considerar bajos los honorarios regulados al profesional y altos en nombre de su mandante.


Según las pautas de los arts. 2 , 3, 29 , 30, 31, 71 y concs. ley 7046, aparece ajustada a las circunstancias del caso y a las preceptivas legales aplicables y debe confirmarse.


Por ello, se resuelve: revocar parcialmente el auto apelado y en consecuencia tener por comprendidas en la presente ejecución las cosas que habían sido excluidas en el pto. 2 de la parte resolutiva y modificar lo resuelto con los mismos alcances en el siguiente pto. 3 y confirmarlo en cuanto impone las costas por su orden, las que también correrán en el orden causado en ambos recursos (art. 65 2ª parte CPr. ). (Omissis...).- Carlos A. M. Cook.- Luis A. Ahumada.- Elsa G. de Sacco.


NOTAS:


(1) LA 1995-B-1547 - (2) JA 46-Sec. leg.-3.


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